宿豫农产监办发〔2014〕1号
关于印发宿豫区农村集体资产交易指南等文件的通知
各乡镇人民政府，各街道办事处，各园区管委会，来龙新城管委会，区各部委办局，区各直属单位：
为培养和发展农村产权交易市场，充分利用农村资产、资源优势，根据有关法律、法规、政策规定，以及《宿豫区农村产权交易管理办法》（试行）、《宿豫区农村产权交易操作守则》（试行）、《宿豫区农村土地承包经营权流转交易规则》（试行）、《宿豫区农村集体资产交易规则》（试行）、《宿豫区农村房屋所有权和宅基地使用权交易规则》（试行）等文件要求。为便于操作，制定宿豫区《农村集体资产交易指南》、《农村土地承包经营权交易指南》、《农村房屋所有权和宅基地使用权交易指南》，希在业务开展过程中严格对照执行。
附件1：《农村集体资产交易指南》
附件2：《农村土地承包经营权交易指南》
附件3：《农村房屋所有权和宅基地使用权交易指南》
宿迁市宿豫区农村产权交易监督委员会办公室
2014年12月8日
农村集体资产交易指南
农村集体资产交易是指农村集体将其拥有所有权的生产资料、无形资产、经营项目和依法取得使用权的国有资源，有偿出让、转让、发包、租赁给本集体经济组织或组织以外的法人、个人经营或使用，并订立合同确定双方当事人权利和义务的过程。
农村集体资产包括：
l、法律规定属于农村集体所有的耕地、鱼塘、荒地、林地、滩涂、荒山等自然资源的承包权、使用权、经营权；
2、集体所有的房地产以及依法取得的建设用地使用权；
3、集体所有的交通工具、机械、机电设备等财产；
4、农村集体控股、参股、联营的企业以及外商合资、合作经营的企业等，按照合同及章程规定属于集体所有的资产；
5、集体依法拥有或控制的无形资产；
6、依法属于集体所有的其他资产。
农村集体资产交易应具备以下条件：
1、农村集体资产与国有资产以及农村集体资产不同所有者之间应当明晰产权；
2、符合土地利用整体规划、城乡总体规划、产业发展规划、环保要求。
有下列情形之一的禁止交易：
1、农村集体资产产权不明晰或有争议的；
2、未经村民（代表）大会三分之二以上成员同意交易的；
3、法律规定其他限制权利交易的或原交易合同约定事项尚未完结的。
农村集体经济组织申请农村集体资产交易需提交以下材料：
1、本村集体经济组织三分之二以上村（代表）大会通过的决议书或乡镇人民政府出具的同意交易的证明；
2、需要评估、竞价的必须提供评估、竞价报告文书；
3、法律法规规定的其他材料。
农村集体资产交易信息包括下列内容：
1、资产的基本情况（交易的集体资产项目名称；交易性质（出让、出租、转让）及交易对象范围；交易低价及递增情况；合同期限、交易保证金数额、违约责任等）。
2、交易的集体资产评估及备案情况。
3、法律法规规定的事项。
受让意向者申请所需相关材料：
1、受让申请书；
2、受让方身份的有效证件或文件；
3、受让方开发项目的可行性报告；
4、受让方的资信证明；
5、需要提交的其他材料。
农村集体经济组织的资产交易价格，以资产评估机构评估值为依据；转让价格低于底价的，需经本集体经济组织村民（代表）大会三分之二以上成员审议通过，方能确立。
农村集体资产交易出现下列情形之一需终止交易：
1、农村经营管理部门提出终止交易的；
2、转让方或与农村集体资产产权有直接关系的第三方提出正当理由，并经产权行政主管部门批准，提出终止交易书面申请的；
3、人民法院发出终止交易书面通知的；
4、农村集体资产产权存在权属争议的；
5、应当依法终止交易的其他情形。
农村集体资产交易禁止下列行为：
1、操纵交易市场或者扰乱交易秩序的；
2、有损于转让方、受让方进行公平交易的；
3、法律、法规、规章禁止的其他行为。
农村土地承包经营权交易指南
本区行政区域内依法通过家庭承包方式取得的农村土地承包经营权的流转交易，除同一集体经济组织内部农户之间期限在一年之内的互换、转让、转包之外，其他期限超过一年的本村内部农户之间的流转、农村集体经济组织、农业生产经营组织、企业和个人之间以转让、出租、转包、股份合作、入股等方式流转的，包括农村土地承包经营权依法再次流转的，在区农村产权交易所中进行。村集体经营组织“四荒”（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）承包经营权的流转和已依法通过招标、拍卖、公开协商等其他方式取得“四荒”承包经营权的再次转让、出租、入股、抵押或其他方式流转的，应在区农村产权交易所中进行。
农村土地承包经营权交易包括：
1、农村集体经济组织机动地承包的经营权；
2、农村集体经济组织“四荒”的承包经营权；
3、农村集体经济组织成员依法获得的农村土地承包经营权；
4、依法通过招标、拍卖、公开协商等其他方式取得村集体经济组织“四荒”的承包经营权和在流转期限之内的农村土地承包经营权的再流转。
农村土地承包经营权交易需具备以下条件：
1、农村土地承包经营权权属明晰，权证齐全有效；
2、具有转出（或转入）土地承包经营权的真实意愿；
3、受让双方必须是具有完全民事权利能力和民事行为能力的自然人、村集体经济组织、法人或其他组织，且具有相应的投资经营能力；
4、流转交易项目要符合国家的法律法规、环境保护、农业产业发展规划、土地利用总体规划和城乡一体化建设规划等政策规定。
有下列情行之一禁止交易：
1、农村土地承包经营权权属不合法、不明晰或有争议；
2、不利于重点承担保护重要生态功能的（生态湿地、饮用水源保护等）；
3、村集体经济组织的“四荒”和机动地未经村民（代表）大会三分之二以上成员同意流转交易；
4、法律规定其它限制权利交易的或原交易合同约定事项尚未完结的。
转让方申请需提交下列材料：
1、申请人的身份证、土地承包经营权证、二轮延包有效合同的正本和复印件（正本核验后退还）；
2、村集体经济组织申请流转交易的，提交本集体经济组织三分之二以上村民（代表）大会通过的决议书或乡镇人民政府出具的同意流转交易的证明书；
3、再流转交易的转让方必须提供原流转交易的合同和交易鉴证书（或有效证明），转让方为其他组织或企业法人的，必须提供组织代码证或工商营业执照正本和复印件（正本核验后退还）；
4、需要评估、竞价的必须提供评估、竟价报告文书；
5、法律法规规定的其他材料。
农村土地承包经营权转让信息应当包括下列内容：
1、转让标的的基本情况（区位、面积、农户数量、产业布局规划、交通状况、基础设施、流转方式、流转期限、指导价格等）；
2、转让标的持有人的基本情况；
3、转让标的资产评估及备案情况；
4、受让方应当具备的准入条件；
5、法律法规规定的事项。
受让方申请需提交下列材料：
1、受让申请书；
2、受让方身份的有效证件或文件；
3、受让方开发项目的可行性报告；
4、受让方的资信证明；
5、需要提交的其他材料。
对意向受让方进行资格审查，如只产生一个符合条件的意向受让方，可以采取协议转让的方式；产生两个及以上符合条件的意向受让方，结合转让方的意见，可采取一次性密封报价、综合评审、招标投标、公开竟买等形式组织交易。
农村土地承包经营权交易中出现下列情形终止交易：
1、农村土地承包经营权行政主管部门提出终止交易的；
2、转让方或与农村土地承包经营权有直接关系的第三方向农村土地承包经营权行政主管部门提出终止交易书面申请，并经农村土地承包经营权行政主管部门批准的；
3、人民法院依法发出终止交易书面通知的；
4、农村土地承包经营权存在权属争议的；
5、应当依法终止农村土地承包经营权流转交易的其他情形。农村集体经济组织“四荒”、机动地承包经营权的流转交易价格，以资产评估机构评估值为依据；转让价格低于底价的，需经本集体经济组织村民（代表）大会三分之二以上成员审议通过，方能确立。
农村土地承包经营权交易中禁止下列行为：
1、操纵交易市场或者扰乱交易秩序的；
2、有损于转让方、受让方进行公平交易的；
3、法律、法规、规章禁止的其他行为。
农村房屋所有权和宅基地使用权交易指南
宿豫区行政区划范围内农村房屋所有权和宅基地使用权交易，必须在区农村产权交易所进行。应当遵循依法自愿、等价有偿、诚实信用的原则。交易不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途。
可采取下列交易方式进行：
l、协议转让；2、拍卖；3、招标；4、国家法律、法规规定的其他方式。
农村房屋所有权交易准入条件：
1、农村房屋所有权交易包括房屋所有权转让、抵押、租赁。
2、房屋所有权转让是指房屋所有权人通过买卖、赠与或者其他合法方式，将其房屋转移给他人的行为。
3、房屋所有权抵押是指房屋所有权人以其合法取得的房屋，以不转移占有的方式，向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押人（债务人）不履行债务时，抵押权人（债权人）有权依法以该抵押房屋折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿。
4、农村房屋所有权租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
5、农村房屋所有权交易双方应是具备完全民事行为能力的自然人、法人和其他组织，且一方应是享有房屋所有权的权利人。
有下列情况之一的，农村房屋所有权不得交易：
1、未依法进行权属登记或权属有争议的；
2、司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
3、房屋所属宅基地有本规则第二十三条不得交易的情形之一的；
4、法律、法规规定的其他情形。
农村房屋所有权交易申请资料：
l、交易申请书；
2、申请人身份证明；
3、《房屋所有权证》；
4、宅基地使用权证明或集体建设用地使用权证明；
5、交易标的情况说明；
6、交易标的底价及作价依据；
7、其他必要材料。
村民住房所有权转让（另加材料）：
8、农村集体经济组织同意转移的证明材料，
9、承受方属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。
农村集体经济组织申请房屋所有权转让（另加材料）：
10.经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。
意向竞买人须提交下列资料：
(1)竞买申请书；
(2)意向竟买人为自然人的，提交竟买人身份证明。意向竞买人为法人和其他组织的，提交企业法人营业执照（副本）或其他合法主体资格证明，以及法定代表人（负责人）身份证明书。如授权他人办理，还须提供授权委托书及经办人有效身份证明；
(3)竟买保证金缴付凭证；
(4)需要提交的其他材料
产权转让项目信息公布期满后，如只产生一个符合条件的意向竟买人，可以采取协议转让的方式；产生两个及以上符合条件的意向竞买人，应采取拍卖或招标等竟输转让的方式确定受让方。
合同应当包括以下主要内容：
1、交易标的；
2、交易双方的名称、住所；
3、交易房屋的权属性质、内容；
4、交易房屋的现状；
5、交易价款及支付方式、期限，房屋交付方式、期限；
6、交易双方的权利和义务；
7、违约责任以及争议的解决方式；
8、签约日期；
9、需要约定的其他事项。
农村宅基地使用权交易准入条件：
1、农村宅基地使用权交易包括宅基地使用权转让、抵押、租赁。宅基地使用权转让、抵押、租赁，该地块范围内的地上建筑物（构筑物）所有权同时转让、抵押、租赁。
2、宅基地使用权转让，是指宅基地权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式，将其宅基地转移给他人的行为。
3、宅基地使用权抵押，是指抵押人以其合法宅基地以不转移占有的方式向抵押权人提供债务担保的行为。抵押人（债务人）不履行债务时，抵押权人（债权人）有权依法以该抵押宅基地折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿。
4、宅基地使用权租赁，是指宅基地权利人作为出租人将其房屋、宅基地出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
宅基地使用权转让必须同时符合以下条件：
1、权属明确，依法登记并领取了权属证书；
2、转让方必须拥有转让宅基地以外的其他固定住所；
3、交易双方必须为同一集体经济组织内成员；
4、转让行为应当征得宅基地所在集体经济组织同意。
5、房屋所有权已按规定程序转让的，宅基地使用权房屋所有权一同转让。
有下列情况之一宅基地使用权不得交易：
1、权属有争议的；
2、未依法登记领取了权属证书的；
3、司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制宅基地权利的；
4、法人或其他组织、城镇居民、本集体经济组织以外村民购买宅基地的；
5、属于共有宅基地，未经其他共有人书面同意的；
6、转让未经宅基地所在集体经济组织批准的；
7、法律、行政法规禁止转移的其他情形。
转让申请资料：
1、交易申请书；
2、申请人身份证明；
3、《宅基地使用证》及其地上建筑物（构筑物）权属证明；
4、宅基地所在农村集体经济组织同意交易的证明材料；
5、交易标的情况说明；
6、交易标的底价及作价依据；
7、其他必要材料。
意向竞买人申请资料：
（一）竞买申请书；
（二）竟买人身份证明；
（三）属于宅基地所在农村集体经济组织成员的证明；
（四）竟买保证金缴付凭证；
（五）区农村产权交易所需要提交的其他材料。